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Welche Rechte haben Sie als Mieter / Vermieter ?


Wann ist eine Wohnungskündigung wirksam ? (§ 573 BGB)


1) Zahlungsverzug

Kommt der Mieter mit der Mietzahlung für zwei Monate in Rückstand, §543 Abs. 3 BGB, so ist der Vermieter  zur Kündigung berechtigt.

 

2) Pflichtverletzung des Mieters

Wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, §573 Abs.2 S.1 BGB

 

Einzelfälle als Beispiele:

  • Ständige Verstöße gegen die Hausordnung;
  • ständig unpünktliche Zahlungsweise;
  • Zahlungsverzug, wobei die Voraussetzungen des § 554 BGB nicht vorliegen müssen, andererseits darf es sich auch nicht um eine völlig unerhebliche Summe handeln;
  • Überlassung des Wohnungsgebrauchs an Dritte ohne Zustimmung des Vermieters;
  • Überlassung des Wohnungsgebrauchs an Dritte ohne Wissen des Vermieters;
  • Verstoß gegen wirksames Haustierhaltungsverbot;
  • Häufige Störung des Hausfriedens;
  • Vorsätzliche Beschädigung der Mietsache;

3) Eigenbedarf

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters ist gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, für die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder für seine Familienangehörigen benötigt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Ob ein Eigenbedarf vorliegt, ist grundsätzlich nach den Belangen des Vermieters zu beurteilen, BGH WuM 1988, S. 47.

 

Der begünstigte Personenkreis

 

  • Kinder, auch Stiefkinder
  • Eltern
  • Geschwister
  • Nichten und Neffen,
  • Schwiegereltern, Schwiegerkinder
  • Pflegepersonal bei Pflegebedürftigkeit
  • Schwager, Schwägerin
  • Lebensgefährten

 

Anerkannte Gründe für Eigenbedarf sind:

  • fühlbare Verbesserung der eigenen Wohnverhältnisse
  • wesentliche Verkürzung des Wegs zum Arbeitsplatz
  • Heirat oder Begründung einer Lebensgemeinschaft
  • Geburt von Kindern oder Kinderwunsch,
  • Zahlung einer wesentlich höheren Miete als die Mieteinnahmen aus der Wohnung, die der Vermieter beziehen möchte
  • berufsbedingter Ortswechsel
  • Wunsch nach eigenem Zimmer für jedes Kind
  • Bezug einer leichter zugänglichen Wohnung als die bisherige aufgrund Alters oder Krankheit
  • Begründung des Alterssitzes in der Wohnung
  • Leichtere Verwaltung und Wartung des Hauses und Einbauten durch Einzu

nicht abschließend.

 

4) Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung

Die ist für den Vermieter gegeben, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Was tun bei einer Kündigung ?

Wann ist die Kaution zurückzuzahlen?



Ablauf einer Räumungsklage und Vollstreckung

Ablaufplan des Verfahrens:

  1. Vermieter kündigt das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter.( ordentliche Kündigung, außerordentliche Kündigung). Alternativ Kündigung durch den Anwalt des Vermieters.
  2. Mieter wehrt sich gegen die "ordentliche"Kündigung und legt Widerspruch ein , oder er zieht zum vorgegebenen Übergabedatum nicht aus. ( bei fristloser Kündigung)
  3. Anwalt erhebt Räumungsklage bei Gericht und Antrag gem. § 283a ZPO auf Hinterlegung der Miete
  4. nach Einreichung der Klageschrift wird der Gerichtskostenvorschuss fällig, Vermieter muss bei Landesjustizkasse einzahlen
  5. die Räumungsklage wird dem Mieter durch das Gericht zugestellt. Bei schriftlichem Vorverfahren muss Mieter Verteidigungsbereitschaft anzeigen (unterlässt er das, wird vom Anwalt ein Versäumnisurteil beantragt
  6. verteidigt sich der Mieter gegen die Klage, kommt es zu einer Gerichtsverhandlung
  7. Gericht spricht ein Urteil
  8. dieses wird 4 Wochen nach der Verhandlung rechtskräftig und kann vollstreckt werden
  9. Gerichtsvollzieher Durchführung  der Zwangsräumung
  10. Gerichtsvollzieher kündigt sein Kommen an und räumt die Wohnung  § 885 ZPO, oder „beschränkter Vollstreckungsauftrag“ seit dem 1. Mai 2013 § 885a ZPO. Die Wohnung wird nicht geräumt, nur der Besitz an der Wohnung geht auf den Vermieter über.

Zwangsräumung

Seit dem 1. Mai 2013 kann das Gericht im Fall einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs gemäß § 283 a Absatz 1 ZPO auf Antrag des Vermieters anordnen, dass Sie die laufende Miete, die nach Erhalt der Räumungsklage fällig wird, beim Amtsgericht hinterlegen müssen (Hinterlegungsanordnung). Mieter muss dem Gericht die erfolgte Hinterlegung innerhalb der vom Gericht bestimmten Frist nachweisen (§ 283 a Absatz 2 ZPO). Gelingt dies nicht, kann der Vermieter mittels einer einstweiligen Verfügung, sehr schnell, die Zwangsräumung der Wohnung erreichen – bevor das Gericht überhaupt ein endgültiges Urteil über die Kündigung gesprochen hat! Allerdings scheinen die Gerichte bislang von der Möglichkeit praktisch kaum Gebrauch zu machen.

Räumungsklage ohne vorherige fristlose Kündigung

 

Es ist anerkannt, dass in der Erhebung einer Räumungsklage zugleich eine (erneute) Kündigung liegen kann, sofern mit hinreichender Deutlichkeit zu erkennen ist, dass die Klageschrift neben der reinen Prozesshandlung auch eine materiellrechtliche Willenserklärung enthält und nicht lediglich der Durchsetzung einer bereits außerprozessual erklärten Kündigung dienen soll (BGH, ZMR 1989, 59; BayObLG, RE vom 14.7.1981, Weber/Marx, Rechtsentscheidssammlung, Sammelband Nr. 58; LG Berlin, ZMR 1995, 353, 355; LG Osnabrück, WM 1991, 690). An die Erkennbarkeit des Kündigungswillens in der Räumungsklage werden allerdings unterschiedliche Anforderungen gestellt. Nach der Ansicht des BGH ist ein äußerst großzügiger Maßstab anzulegen.

 

Aus der Begründung des BGH:

"Wie das OLG selbst nicht verkennt, kann gemäß h.M. in Rechtsprechung und Schrifttum in der Räumungsklage eine - zuvor nicht oder nicht wirksam erklärte - (erneute) Kündigung liegen, wenn mit hinreichender Deutlichkeit zu erkennen ist, dass die Klageschrift neben der Prozesshandlung auch eine materiellrechtliche Willenserklärung enthalten und nicht lediglich der Durchsetzung einer bereits außerprozessual erklärten Kündigung dienen soll (vgl. BGH, NJW-RR 1989, 77 = LM § 571 BGB Nr. 31 = WM 1989, 153 (155); Grapentin, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., IV Rdnr. 24; Wolf/Eckert, Rdnr. 895)."

(BGH XII ZR 60/95 vom 9.11.1996)

Schadensersatz bei vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung

 

§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters  

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. 

 

Durch eine schuldhafte unberechtigte Kündigung - insbesondere im Falle des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht bestehenden Selbstnutzungswillens - kann sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet. Dabei trifft den Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. zuletzt Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15) in Fällen, in denen er  den zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine besondere ("sekundäre") Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt nämlich der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Kommt der Vermieter seiner besonderen Darlegungslast in derartigen Fällen nicht nach, ist die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung - hier das Vortäuschen eines nicht bestehenden Bedarfs an der Wohnung - als unstreitig zu behandeln.


Schönheitsreparaturen

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind nur die Instandsetzungsarbeiten, die ihre Ursache in der Abnutzung der Wohnung durch normalen Mietwohngebrauch haben. Soweit der Mieter den Wohngegenstand beschädigt hat, müssen diese Schäden möglicherweise vom Mieter im Rahmen des Schadensersatzanspruchs des Vermieters beseitigt werden.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören folgende Arbeiten:

Anstreichen der Wände, Decken, Innentüren, Fenster (mit Ausnahme der Außenfront), Innenseite der Außentüren, Heizkörpern und Heizungsrohren

Nicht zu Schönheitsreparaturen gehören:

Arbeiten am Fußboden (Parkett schleifen und/oder versiegeln, Teppichböden erneuern)
Fliesenfugen aufhellen,
Bohrlöcher in Fliesen oder Kacheln verschließen oder
Dübellöcher verschließen.

Schönheitsreparaturen von wem ? Mieter oder Vermieter ?

Nach der Gesetzeslage ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich Sache des Vermieters. Der Vermieter kann diese Verpflichtung durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter umlegen. Solche Übertragungsklauseln finden sich in Mietverträgen. Der Bundesgerichtshof hat die Mehrzahl dieser Klauseln für unwirksam erklärt. Die Folge ist, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen - wie vom Gesetz vorgesehen - selbst tragen muss.

Wann muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Klausel dazu verpflichtet.

Soweit die Klauseln starre Fristen vorsehen, sind sie unwirksam. Starre Fristen sind solche Fristen, die eine Renovierung nach Ablauf einer bestimmten Frist vorschreiben. Solche Fristen erkennt man an den Wörtern „mindestens“, „spätestens“, „in jedem Fall“ o.ä.

Zulässig sind in der Regel Fristenpläne, in denen Formulierungen zum Zeitablauf wie z.B. „im allgemeinen“ oder „üblicherweise“ vereinbart sind.

Vor der Durchführung von Schönheitsreparaturen sollten Sie prüfen, ob die Verpflichtung überhaupt besteht. Haben Sie die Schönheitsreparaturen durchgeführt, müssen Sie diese fachgerecht durchführen. Wenn Sie Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht erledigen und der Vermieter Sie dann auf Verbesserungen in Anspruch nimmt, können Sie sich nicht mehr darauf berufen, dass Sie ursprünglich gar nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren.

Die einfache Klausel: „ Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.“ ohne irgendwelche Zusätze zur Häufigkeit, Art und Weise, Fälligkeit o.ä. überträgt die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter. Alle Zusätze sind in Anbetracht der derzeit noch nicht vollständig klaren Rechtslage riskant.

Klauseln, die die Art und Weise der Vornahme der Schönheitsreparaturen festlegen, sind regelmäßig unwirksam.

Schreibt die Klausel beispielsweise vor, dass Sie die Wohnung mit Raufasertapete tapezieren oder in einer bestimmten Farbe streichen müssen, ist eine solche Klausel im Mietvertrag ebenfalls unwirksam, mit der Folge, dass Sie in der Regel dann überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen, vielmehr der Vermieter die Schönheitsreparaturen bereits im laufenden Mietverhältnis für Sie erledigen muss.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 344/08) hält eine Klausel, die dem Mieter vorschreibt, in welcher Farbe er die Wohnung zu streichen hat, für unwirksam. Eine Klausel, die die Farbwahl einschränkt, z.B. dadurch, dass das „Weißen der Decken und Wände“ gefordert wird, ist unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt.

Quotenabgeltungsklausel ? Ist eine solche Klausel wirksam?

Quotenabgeltungsklausel sind Vereinbarungen, die auf einen bestimmten Grad der Abnutzung der Wohnung abstellen und die Renovierungspflichten bzw. die Zahlung eines prozentualen Geldbetrags davon abhängig machen, sind unwirksam. Solche Klauseln führen dann zur Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter insgesamt, wenn sie von den übrigen Klauseln nicht klar zu trennen sind.

 Wann werden Schönheitsreparaturen nicht geschuldet?

Selbst bei einer wirksam vereinbarten Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter werden in folgenden Fällen durch den Mieter keine Schönheitsreparaturen geschuldet:

Der Nachmieter ist bereits eingezogen und hat die Wohnung auf eigene Kosten renoviert.

Das Mietverhältnis ist durch eine berechtigte fristlose Kündigung des Mieters beendet worden.

Es liegen erhebliche Mängel in der Wohnung vor (Wasserschäden an der Decke durch den Mieter der darüber liegenden Wohnung, feuchte Wände o.ä.). Hier muss der Vermieter zunächst seinen Instandsetzungspflichten nachkommen.

Der Vermieter plant einen Umbau bzw. eine Modernisierung der Wohnung.

Es wurde eine Mietaufhebungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter auf Betreiben des Vermieters getroffen.

Was droht dem Mieter, wenn er die Schönheitsreparaturen nicht durchführt?

Der Vermieter wird in der Regel den Mieter auffordern, die Schönheitsreparaturen innerhalb angemessener Zeit (mindestens 14 Tage) zu erbringen. Der Vermieter muss genau beschreiben, welche Schönheitsreparaturen er vom Mieter erwartet.

Der Vermieter kann Ersatz der Kosten verlangen, die für die fälligen Schönheitsreparaturen üblicherweise anfallen würden.

Für den Ersatzanspruch des Vermieters ist es nicht Bedingung, dass die Arbeiten tatsächlich durchgeführt werden. Der Vermieter kann auch selbst renovieren.

 

 


Betriebskostenabrechnung


Sind die Nebenkosten in der Betriebskostenabrechnung überhaupt umlagefähig?


Prüfen Sie den Mietvertrag,

- ob die Nebenkosten überhaupt umgelegt werden dürfen?

- ob die Abrechnung tatsächlich ihre Wohnung betrifft?

- den Abrechnungszeitraum.

- ob Reparaturkosten in Wartungskosten versteckt sind?

-ist der Verteilerschlüssel korrekt?

-sind in die Kostenpunkte verständlich?

-wurden ihre Nebenkostenvorauszahlungen richtig berücksichtigt?


Haumeisterkosten. Umlagefähig oder nicht ?


Welche Arbeiten des Hausmeisters dürfen nicht umgelegt werden?

Nicht umlegbar sind alle Arbeiten des Hausmeisters und die damit im Zusammenhang stehenden Kosten, die die Verwaltung sowie die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjektes betreffen.

Dazu gehören :

  • Abrechnungen im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel
  • Anschaffung und Erneuerung von Werkzeugen, Gartengeräten und Kleinteilen wie etwa Schrauben
  • Entgegennahme von Mietzahlungen in bar
  • Kosten für ein Hausmeisterbüro
  • Maklertätigkeiten
  • Schönheitsreparaturen
  • Terminvereinbarungen mit Handwerkern
  • Wartung von Werkzeugen und Gartengeräten

Welche Arbeiten des Hausmeisters  dürfen umgelegt werden:

Hierzu gehören alle typische Kontroll-, Bedienungs-, Sicherungs-, Pflege- und Reinigungsarbeiten, soweit diese nicht bereits von anderen Personen (etwa Gärtner, Reinigungskräfte für das Treppenhaus, Winterdienst) ausgeführt werden.

Betriebskostenverordnung als pdf: BetrKV




Die Heizkostenverordnung gilt wenn mindestens zwei Mieter von einer zentralen Heizungsanlage versorgt werden. Die Heizkostenverordnung ist nicht bindend, bei Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter selbst wohnt, die Verbrauchserfassung technisch unmöglich oder unwirtschaftlich ist, bei Studentenheimen, Altersheimen, Pflegeheimen, wenn der Verwaltungsaufwand der Verbrauchs Ermittlungen wegen der geringen Wohnfläche und dem Wechsel der Mieter zu teuer wäre.

Verteilungsmaßstab der Heizkosten: erforderlich ist, dass die Abrechnung von mindestens 50 Prozent beziehungsweise maximal 70 Prozent der Heizkosten über den tatsächlichen, individuellen Verbrauch des Mieters abgerechnet wird. Der Rest der Heizkosten ist nach festem Maß über die Wohnfläche abzurechnen.



Heizkostenverordnung als pdf : HeizKV